संपत्ति खरीदने से पहले केवल कीमत नहीं, कागजात भी देखिए
संपत्ति खरीदने से पहले केवल कीमत नहीं, कागजात भी देखिए
छोटी-सी लापरवाही वर्षों तक अदालतों के चक्कर लगवा सकती है
भाग–1 : स्वामित्व, दस्तावेज और कानूनी स्थिति की जाँच
मकान, दुकान, आवासीय भूखंड या कृषि भूमि खरीदना केवल पैसों का निवेश नहीं, बल्कि परिवार के भविष्य और आर्थिक सुरक्षा से जुड़ा बड़ा निर्णय होता है। इसके बावजूद अधिकांश खरीदार संपत्ति की कीमत, स्थान, आसपास के विकास और भविष्य में संभावित मूल्यवृद्धि पर अधिक ध्यान देते हैं, जबकि उसका कानूनी स्वामित्व और दस्तावेजों की स्थिति कई बार पीछे छूट जाती है।
यही लापरवाही आगे चलकर दोहरी बिक्री, फर्जी रजिस्ट्री, पैतृक संपत्ति के विवाद, बैंक ऋण, न्यायालय में लंबित मुकदमे या रास्ते और कब्जे के झगड़े का कारण बन सकती है। ऐसे मामलों में खरीदार की पूंजी फँसने के साथ उसे वर्षों तक न्यायालयों, तहसील और अन्य सरकारी कार्यालयों के चक्कर लगाने पड़ सकते हैं।
संपत्ति खरीदने से पहले सबसे पहला प्रश्न यह होना चाहिए कि क्या संपत्ति बेचने वाला व्यक्ति वास्तव में उसका वैध स्वामी है? केवल यह पर्याप्त नहीं है कि विक्रेता वर्षों से उस संपत्ति पर रह रहा है, खेती कर रहा है अथवा उसके पास कुछ पुराने कागजात मौजूद हैं। पंजीकृत विक्रय विलेख, पट्टा, आवंटन-पत्र, जमाबंदी, नामांतरण तथा संबंधित सरकारी अभिलेखों से वास्तविक स्वामित्व की पुष्टि की जानी चाहिए।
पैतृक और संयुक्त संपत्ति में बढ़ जाता है जोखिम
यदि संपत्ति पैतृक अथवा संयुक्त स्वामित्व वाली है, तो केवल एक सदस्य द्वारा पूरी संपत्ति बेचा जाना भविष्य में विवाद उत्पन्न कर सकता है। संपत्ति में अन्य सह-मालिकों, उत्तराधिकारियों अथवा परिवार के सदस्यों का कानूनी हिस्सा हो सकता है। इसलिए यह जाँचना आवश्यक है कि विक्रय विलेख पर सभी आवश्यक अधिकारधारियों की सहमति और हस्ताक्षर मौजूद हैं या नहीं।
विक्रेता यदि किसी मुख्तारनामा अर्थात पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से संपत्ति बेच रहा है, तो उस दस्तावेज की वैधता भी जाँची जानी चाहिए। यह सुनिश्चित किया जाना चाहिए कि मुख्तारनामा निरस्त नहीं हुआ है, अधिकार देने वाला व्यक्ति जीवित है और उसमें संबंधित संपत्ति बेचने का स्पष्ट अधिकार दिया गया है।
पुराने दस्तावेजों की कड़ी समझना जरूरी
संपत्ति वर्तमान विक्रेता तक किस प्रकार पहुँची, इसकी क्रमबद्ध दस्तावेजी शृंखला को सामान्यतः टाइटल चेन कहा जाता है। इसमें पिछले विक्रय विलेख, दानपत्र, विभाजन-पत्र, त्यागपत्र, वसीयत, उत्तराधिकार और नामांतरण से जुड़े दस्तावेज शामिल हो सकते हैं।
यदि इस शृंखला की कोई महत्वपूर्ण कड़ी उपलब्ध नहीं है, तो भविष्य में कोई तीसरा व्यक्ति संपत्ति पर अधिकार का दावा कर सकता है। इसलिए केवल वर्तमान विक्रेता के नाम की रजिस्ट्री देखकर संतुष्ट होने के बजाय पुराने स्वामित्व और हस्तांतरण के दस्तावेजों की भी जाँच आवश्यक है।
केवल एग्रीमेंट या पावर ऑफ अटॉर्नी से स्वामित्व नहीं
सर्वोच्च न्यायालय ने सूरज लैम्प एंड इंडस्ट्रीज प्राइवेट लिमिटेड बनाम हरियाणा राज्य मामले में स्पष्ट किया था कि केवल एग्रीमेंट टू सेल, सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी अथवा वसीयत के आधार पर अचल संपत्ति का पूर्ण और वैध स्वामित्व हस्तांतरित नहीं होता। अचल संपत्ति की सामान्य बिक्री विधिवत मुद्रांकित और पंजीकृत विक्रय विलेख के माध्यम से ही पूरी होती है।
इसलिए खरीदार को ऐसे सौदों से सावधान रहना चाहिए, जिनमें विक्रेता रजिस्ट्री के स्थान पर केवल एग्रीमेंट, नोटरी दस्तावेज या पावर ऑफ अटॉर्नी देने की बात करता हो।
बैंक ऋण और मुकदमे की भी करें पड़ताल
कई बार संपत्ति के मूल दस्तावेज बैंक के पास जमा होते हैं और संपत्ति ऋण के बदले बंधक होती है। ऐसी संपत्ति खरीदने से पहले संबंधित बैंक से ऋण की स्थिति, बकाया राशि, अनापत्ति प्रमाणपत्र और बंधक-मुक्ति के दस्तावेज लेने चाहिए।
इसी प्रकार यह देखना भी आवश्यक है कि संपत्ति को लेकर सिविल न्यायालय, राजस्व न्यायालय, उच्च न्यायालय या RERA में कोई मुकदमा लंबित तो नहीं है। मुकदमे के दौरान खरीदी गई संपत्ति पर न्यायालय का अंतिम निर्णय लागू हो सकता है। ऐसी स्थिति में खरीदार द्वारा मूल्य चुकाने और रजिस्ट्री कराने के बाद भी उसका अधिकार विवादित हो सकता है।
भूमि की कानूनी श्रेणी भी पहचानें
किसी भूमि को केवल मौके पर खाली भूखंड देखकर आवासीय भूमि नहीं माना जा सकता। वह राजस्व रिकॉर्ड में कृषि, सरकारी, गोचर, वन, सिवायचक, अधिग्रहणाधीन या किसी प्रतिबंधित श्रेणी की भूमि हो सकती है। अनुसूचित जनजाति की भूमि तथा कुछ विशेष श्रेणी की कृषि भूमि के हस्तांतरण पर अलग कानूनी प्रतिबंध लागू हो सकते हैं।
यदि कृषि भूमि पर मकान, दुकान या कॉलोनी विकसित की जा रही है, तो आवश्यक भू-उपयोग परिवर्तन और सरकारी स्वीकृति की जाँच की जानी चाहिए। केवल विक्रेता या कॉलोनाइजर के आश्वासन को सरकारी अनुमति नहीं माना जा सकता।
मुख्य दस्तावेज जाँच बॉक्स
संपत्ति खरीदने से पहले इन दस्तावेजों की स्थिति अवश्य देखें—
- विक्रेता का आधार, पैन और पहचान
- पंजीकृत विक्रय विलेख, पट्टा या आवंटन-पत्र
- पिछले स्वामित्व की दस्तावेजी शृंखला
- नवीन जमाबंदी और नामांतरण
- खसरा संख्या, खाता और रकबा
- संयुक्त मालिकों और उत्तराधिकारियों की सहमति
- मुख्तारनामा की वैधता
- बैंक ऋण, बंधक और अनापत्ति प्रमाणपत्र
- न्यायालय या RERA में लंबित विवाद
- भूमि की श्रेणी और स्वीकृत उपयोग
- आवश्यक रूपांतरण और सरकारी स्वीकृतियाँ
- संपत्ति अधिवक्ता की स्वतंत्र टाइटल रिपोर्ट
केवल ऑनलाइन रिकॉर्ड, दलाल द्वारा दी गई जानकारी अथवा बैंक से ऋण स्वीकृत हो जाना संपत्ति के पूरी तरह विवादमुक्त होने की गारंटी नहीं है। सरकारी अभिलेख, मूल दस्तावेज और संपत्ति की वास्तविक कानूनी स्थिति—तीनों का मिलान होने के बाद ही सौदे की प्रक्रिया आगे बढ़ाई जानी चाहिए।
अगले भाग में: भू-नक्शा, वास्तविक कब्जा, रास्ता, सीमाज्ञान, स्वीकृत कॉलोनी, भवन अनुमति, बयाना, भुगतान और पंजीयन से पहले की आवश्यक जाँचों की जानकारी।
